Pachtvertrag - Vertragsparteien
Eigentümer
In der Regel ist der Eigentümer der zu verpachtenden Liegenschaft der Vertragspartner des Pächters. Wer Eigentümer ist, bestimmt sich nach der Eintragung im Grundbuch. Sind mehrere Personen als Eigentümer eingetragen, werden alle Miteigentümer Vertragspartner des Pächters. Besteht zwischen den Miteigentümern keine Einigung über die Verpachtung, kann die Mehrheit der Anteile über die Verpachtung zu ortsüblichen Bedingungen bestimmen. Kommt eine Mehrheit nicht zustande, muss die Verpachtung unterbleiben.
Fruchtnießungsberechtigte
Als Verpächter kommen aber auch sogenannte Fruchtnießungsberechtigte in Frage. Dies sind häufig Hofübergeber, die sich aus sozialversicherungsrechtlichen Gründen ein Bewirtschaftungsrecht am übergebenen Betrieb zurückbehalten haben. Mit einem Fruchtnießungsrecht verbunden ist das Recht zur Bewirtschaftung der Liegenschaft, als auch der Verpachtung, sofern im Übergabevertrag nichts Anderes vereinbart wurde. Endet das Fruchtnießungsrecht, geht der Pachtvertrag automatisch auf den Eigentümer über. Dieser hat jedoch das Recht, den Vertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine zu kündigen. (Siehe dazu den Artikel Pachtvertrag – Kündigung).
Ehegatten
Eine Verpachtung zwischen Ehegatten ist grundsätzlich möglich. Ein Pachtvertrag zwischen Ehegatten ist abzuschließen, wenn der Betrieb im Alleineigentum eines Ehegatten steht, hingegen der andere Ehegatte alleiniger Bewirtschafter sein soll.
Steht der Betrieb hingegen im Hälfteeigentum der Ehegatten, soll aber nur von einem der beiden bewirtschaftet werden, so ist kein Pachtvertrag, sondern eine Bewirtschaftungsvereinbarung abzuschließen.
Eine Bewirtschaftungsvereinbarung ist auch dann abzuschließen, wenn der Betrieb im Alleineigentum eines Ehegatten steht, jedoch von beiden Ehegatten bewirtschaftet werden soll. Diesfalls steigt also ein Ehegatte, der kein Eigentum am Betrieb hat, in die Bewirtschaftung mit ein. Durch die Bewirtschaftungsvereinbarung entsteht zwischen den Ehegatten eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts.
Eine Verpachtung zwischen Ehegatten in der alleinigen Absicht der Steuervermeidung ist verboten. Es muss gegenüber dem Finanzamt glaubhaft gemacht werden, dass dafür auch außersteuerliche Motive ausschlaggebend sind. Als außersteuerliche Motive kommen etwa die Altersvorsorge eines Ehegatten oder die Absicherung eines Ehegatten im Falle der Ehescheidung in Betracht. Es empfiehlt sich, die maßgeblichen Motive der Verpachtung im Pachtvertrag ausdrücklich anzuführen.
Steht der Betrieb hingegen im Hälfteeigentum der Ehegatten, soll aber nur von einem der beiden bewirtschaftet werden, so ist kein Pachtvertrag, sondern eine Bewirtschaftungsvereinbarung abzuschließen.
Eine Bewirtschaftungsvereinbarung ist auch dann abzuschließen, wenn der Betrieb im Alleineigentum eines Ehegatten steht, jedoch von beiden Ehegatten bewirtschaftet werden soll. Diesfalls steigt also ein Ehegatte, der kein Eigentum am Betrieb hat, in die Bewirtschaftung mit ein. Durch die Bewirtschaftungsvereinbarung entsteht zwischen den Ehegatten eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts.
Eine Verpachtung zwischen Ehegatten in der alleinigen Absicht der Steuervermeidung ist verboten. Es muss gegenüber dem Finanzamt glaubhaft gemacht werden, dass dafür auch außersteuerliche Motive ausschlaggebend sind. Als außersteuerliche Motive kommen etwa die Altersvorsorge eines Ehegatten oder die Absicherung eines Ehegatten im Falle der Ehescheidung in Betracht. Es empfiehlt sich, die maßgeblichen Motive der Verpachtung im Pachtvertrag ausdrücklich anzuführen.
Pächter
Sind mehrere Personen gemeinsam Pächter, liegt eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts vor. Dies hat gesellschaftsrechtliche, sozial- und steuerrechtliche Konsequenzen.
Bevollmächtigte
Der Pachtvertrag muss nicht unbedingt von den Vertragsparteien persönlich abgeschlossen werden. Auch Bevollmächtigte können im Namen der Vertragsparteien den Vertrag abschließen.
Ist eine Vertragspartei eine Gesellschaft (z.B. eine offene Gesellschaft, eine Kommanditgesellschaft, eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung, eine Genossenschaft) ist nur der im Firmenbuch ausgewiesene Vertreter zum Abschluss des Vertrages berufen. Bei Vereinen ist zum Abschluss des Vertrages das satzungsmäßig für die Vertretung nach außen zuständige Organ berufen. Dieses Organ ist der Vereinsbehörde zu melden und aus dem online einsehbaren Vereinsregisterauszug ersichtlich. Im allgemeinen kann nur mit diesem ein Vertrag wirksam abgeschlossen werden.
Wechsel der Vertragsparteien
Ein Wechsel der Vertragsparteien ist grundsätzlich nur mit Zustimmung der anderen Vertragspartei möglich.
Abweichendes gilt im Falle des Verkaufs des Pachtobjektes bzw. der Hofübergabe. Wird der Hof bzw. Teile davon verkauft oder übergeben, geht der Pachtvertrag automatisch auf den Käufer/Übernehmer über. Dem Käufer bzw. Hofübernehmer kommt jedoch eine Möglichkeit zur vorzeitigen Kündigung zu.
Hingegen führt ein Verkauf bzw. eine Übergabe auf Pächterseite nicht zu einem automatischen Wechsel der Vertragspartei. Hier muss zunächst der ursprüngliche Pachtvertrag aufgelöst und in der Folge zwischen Verpächter und neuem Pächter ein Pachtvertrag erstellt werden (siehe dazu den Artikel Pachtvertrag – Verkauf des Pachtobjektes).
Zu einem automatischen Wechsel der Vertragsparteien kann es auch im Todesfall auf Verpächter- oder Pächterseite kommen. Diesfalls geht der Pachtvertrag auf den Rechtsnachfolger über.
Abweichendes gilt im Falle des Verkaufs des Pachtobjektes bzw. der Hofübergabe. Wird der Hof bzw. Teile davon verkauft oder übergeben, geht der Pachtvertrag automatisch auf den Käufer/Übernehmer über. Dem Käufer bzw. Hofübernehmer kommt jedoch eine Möglichkeit zur vorzeitigen Kündigung zu.
Hingegen führt ein Verkauf bzw. eine Übergabe auf Pächterseite nicht zu einem automatischen Wechsel der Vertragspartei. Hier muss zunächst der ursprüngliche Pachtvertrag aufgelöst und in der Folge zwischen Verpächter und neuem Pächter ein Pachtvertrag erstellt werden (siehe dazu den Artikel Pachtvertrag – Verkauf des Pachtobjektes).
Zu einem automatischen Wechsel der Vertragsparteien kann es auch im Todesfall auf Verpächter- oder Pächterseite kommen. Diesfalls geht der Pachtvertrag auf den Rechtsnachfolger über.